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房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

学研思行共成长 凝心聚力再出发******

　　【深入学习贯彻党的二十大精神·上海财经大学】

学研思行共成长 凝心聚力再出发

——上海财经大学师生深入学习贯彻党的二十大精神

光明日报记者 颜维琦 光明日报通讯员 张勃欣

　　“我将继续坚持以团结为魂，自信自强，为推动‘中华民族一家亲、同心共筑中国梦’作出自己的贡献！”前不久，第十七届全国“大学生年度人物”提名候选人、上海财经大学公共经济与管理学院2019级本科生加拉斯·艾德力拜在参加学校的主题学习后分享感受。

　　连日来，上海财经大学师生掀起学习宣传贯彻党的二十大精神热潮。上海财经大学党委书记许涛表示，学校在办学治校过程中深入贯彻落实习近平总书记关于教育的重要论述精神，在建设鲜明财经特色世界一流大学的征程中，全面加强党的领导，培养造就拔尖创新人才，服务国家重大战略，努力在构建新发展格局中践行“厚德博学、经济匡时”校训精神，为全面建设社会主义现代化国家和全面推进中华民族伟大复兴作出上财人新的贡献。

上海财经大学校园风景。资料图片

　　1.学懂弄通，从身边人身边事做起

　　由上海财经大学与中共二大会址纪念馆联合举办的“永远的旗帜——中国共产党党章学习流动教室”展览，正在上海财经大学校史馆举办。展览以中国共产党历部党章形成的时间为顺序，讲述中国共产党党章背后的故事。

　　展览中，一批由上海财经大学师生校友捐赠的实物党章展品十分显眼，这是中共七大以来12个版本的党章，捐赠者是近90岁高龄的余兴发教授。

　　“青春年少时，我有幸见证了中华人民共和国的成立，梦想成为中国共产党党员，为此不断奋斗，积极争取入党。”作为一名有着66年党龄的老党员，他说，将自己收藏的党章捐给学校，希望让更多的人了解党章的发展历程，了解中国革命建设的历程，更加珍惜今天美好的生活。学校党委理论学习中心组率先参观学习，并召开集中学习会，引导全校党员深化党章学习。

　　党的二十大报告明确了以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴的中心任务，特别强调教育、科技、人才对于全面建设社会主义现代化国家的基础性、战略性支撑作用。高校当如何作为？2022年12月17日，上海财经大学主办第一届中国经济思想发展论坛，聚焦“中国经济学构建：历史与未来”主题，邀请经济学领域顶尖的专家学者，从不同维度深入探讨中国自主的经济学知识体系构建，助力新时期中国经济学构建与中国式现代化建设。紧接着，12月23日，学校召开人才工作会议，回顾总结近十年来学校人才工作取得的阶段性成绩，系统部署下一阶段人才工作行动计划，明确提出，将持续深化人才发展体制机制改革，让人才工作成为领航学校改革发展的核心工程。

　　记者了解到，上海财经大学紧扣学校事业发展和学科特色，以“学习二十大∙上财在行动”为主题，推出20项重点活动。通过联学联建、座谈交流、参观见学和实践体验等多种方式，推动学习宣传贯彻党的二十大精神走深走实，将党的声音传递到每一位师生。“守正创新·团结奋斗·处级干部学习贯彻党的二十大精神培训班”“基层党建质量提升·基层党支部书记专题学习班”和“纪检干部专题学习班”陆续开班。“书记面对面”后勤员工与青年学生联学活动中，后勤员工分享自己的经历，青年学生关注身边人的故事，交流各自的感受，身边人讲身边事，与身边人一起学，每一位参与者都收获满满。

“千村调查”活动让青年学生扎根中国乡村。资料图片

　　2.彰显特色，为更深层次对外开放贡献智慧

　　2022年11月12日，上海财经大学与中国（上海）自由贸易试验区临港新片区设立的合作机构上海财经大学临港合作办公室揭牌，通过加快制度创新，助力新片区建设和高水平改革开放。

　　党的二十大报告指出，实行更加积极主动的开放战略，构建面向全球的高标准自由贸易区网络，加快推进自由贸易试验区、海南自由贸易港建设，共建“一带一路”成为深受欢迎的国际公共产品和国际合作平台。

　　上海财经大学校长刘元春说，临港新片区是我国改革开放的新高地，上海财经大学是具有鲜明财经特色的高校，推动临港新片区对外开放、前沿产业、科技创新、新兴服务业等方面优势与上海财经大学一流学科、学术、教育资源有效结合，在建立以投资贸易自由化为核心的制度体系、建设具有国际市场竞争力的开放型产业体系等方面深入合作，加快形成成熟定型的制度体系和管理体制，使临港新片区更好发挥全国改革开放“试验田”作用。

　　2022年12月，滴水湖新兴金融大会召开，上海财经大学担任学术合作伙伴，协助策划和设计本次会议，并合作协办“跨境金融：探索新片区跨境投融资领域更高水平开放”研讨会。以此次会议为契机，临港新片区将搭建“常态化”的交流沟通平台，打响“滴水湖金融湾”品牌。临港新片区管委会将与上海财经大学共建滴水湖高级金融学院。

　　近年来，上海财经大学“顶天立地”做科研，致力于解决国家和地方发展的重大问题，以“服务上海行动计划”为依托，在上海自贸试验区建设、面向未来30年的上海、营改增政策研究、深化国资国企改革、上海国际金融中心建设、上海全球科创中心建设、长三角一体化等方面服务上海建设。

　　在整合已有金融、经济、国际贸易、全球投资等领域数据库的基础上，针对上海发展改革的总体需求，上海财经大学构建并定期发布“上海市社会经济指数”“自贸区卓越指数”“中国500强企业竞争力指数”等，大力推进专业化数据平台建设，凭借“信息库”优势，充分发挥数据资源“取之于社会、用之于社会”的作用，成为服务上海发展建设的强有力助推剂。“未来，上海财经大学将更加聚焦上海‘五个中心’建设，更加聚焦服务国家战略。”刘元春说。

　　3.脚踏实地，把青春写在祖国大地上

　　如何有效地将党的二十大精神融入高校思政课教学？上海财经大学马克思主义学院教师范静进行了一次尝试。不久前，她所在的学校马克思主义学院《思想道德修养与法律基础》教研室，在云端举办线上思政“千人云课堂”。主题大课以“在实现中国梦的实践中放飞青春梦想”为主题，邀请上海财经大学第23届研究生支教团的4位同学担任主讲嘉宾，思修教研室全体教师、大一新生共计1000余人参与学习。

　　“青年人要怀抱梦想又脚踏实地，敢想敢为又善作善成，有理想、敢担当、能吃苦、肯奋斗，让青春在全面建设社会主义现代化国家的火热实践中绽放绚丽之花。”学校第23届研究生支教团的优秀学子，胸怀报国热情，毅然暂时放下学业，赴西部支教一年。“不久后，也许我也会去参与一次支教，不仅是响应国家号召，更是被学长们情真意切的分享所打动，我想去更广阔的天地磨砺自己。”课后，金融学院学生黄语倢说。

　　最近，学校马克思主义学院接连召开思政课教师学习党的二十大精神专题“书记备课会”，研讨将深入贯彻落实习近平总书记关于“大思政课”的重要指示，与深入学习贯彻党的二十大精神有机结合，制定全面推进“大思政课”建设工作方案，为学校践行立德树人使命提供支撑。

　　党的二十大报告的学习，要原原本本学，“由词通道”——通过学懂每一个词，来理解全文大旨——是十分有效的阅读方法。为此，学校党委宣传部邀请校内专家，对报告中出现的经济学、管理学术语作出释义，配以讲疏，官方新媒体微形象“上财猫”出镜，词条释义搭配活泼生动的漫画，让术语解释更为直观，同步推出系列新媒体产品，服务于广大党员群众的学习。

　　把“厚德博学”与“经济匡时”有机统一起来，把个体的理想融入人类前进的洪流与国家复兴的大业之中，是上财人的追求。自2008年起，上海财经大学已持续15年开展“千村调查”，组织引导青年学子利用暑期走出校门、深入广阔农村，开展社会调查活动，并将所见所闻、所思所想转化成理论性成果。项目每年聚焦一个主题，累计派出超过2万人次学生利用暑期开展社会调查，师生们的调查足迹遍布31个省(区、市)的11000多个村庄。

　　边走边思考，在行走中成长，在思考中积淀。由此，一批批青年学子接地气、明国情，受教育、长才干，在农村、农业、农民领域建言献策，为国家乡村振兴战略贡献力量，把青春写在祖国大地上。

　　《光明日报》（ 2023年01月12日 05版）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）